Kentsel dönüşüm; deprem riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yapı güvenliği açısından riskli hale gelen binaların yıkılarak, yerine sağlam, modern, çevreye duyarlı ve yaşanabilir yapıların inşa edilmesidir. Bu dönüşüm aynı zamanda şehirlerin planlı gelişimini ve yaşam kalitesini artırmayı amaçlar.
Bina sahipleri ya da vekilleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kurumlara başvurarak riskli yapı analizi talebinde bulunabilir. Bu analiz sonucunda yapının statik dayanımı değerlendirilir ve rapor Bakanlık tarafından onaylanır.
Riskli yapı raporu onaylandığında bina resmi olarak dönüşüm kapsamına girer. Bu durumda bina sakinlerine 60 gün süre verilir ve tahliye işlemi başlar. Sonrasında yıkım süreci planlanır ve yeni yapı için proje çalışmaları başlatılır.
Evet. Kentsel dönüşümde, maliklerin 3’te 2 çoğunluğu sağlandığında dönüşüm süreci yasal olarak başlatılabilir. Onay vermeyen maliklerin hisseleri açık artırma yoluyla diğer hissedarlara satılabilir, böylece karar birliği sağlanır.
Devlet; kira yardımı, taşınma desteği, faiz destekli kredi imkanları, harç muafiyetleri ve vergi avantajları gibi çeşitli teşviklerle dönüşüm sürecini desteklemektedir. Bu yardımlar başvuru sonrasında onaylanan hak sahiplerine belirli periyotlarla ödenmektedir.
Yeni yapı inşa edilirken mevcut imar planı, bölgesel yapılaşma koşulları ve belediyenin yapılaşma izni esas alınır. Bu nedenle eski binadaki daire sayısı ya da kat adedi birebir korunamayabilir. Mimar ve proje ofisleri tarafından hazırlanan projeler onaya sunularak süreç yürütülür.
Müteahhit seçimi, dönüşüm sürecinin en kritik adımlarındandır. Tecrübeli, referans sunabilen ve güvenilir firmalarla çalışılmalı; kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onaylı ve şeffaf şekilde hazırlanmalıdır. Sözleşmede hak oranları, teslim süresi ve gecikme cezaları net şekilde belirtilmelidir.
Kiracılar, mülkiyet sahibi olmasalar da taşınma yardımı ve bilgi alma haklarına sahiptir. Ancak dönüşüm karar süreçlerinde oy kullanamazlar. Yıkım sonrası yeni yapı tamamlandığında, eski kiracının hak talebi doğmaz; yeni sözleşmeyle devam etmesi gerekir.
Kentsel dönüşüm süreci; risk raporunun alınması, yıkım, proje onayı ve yeniden inşa dahil olmak üzere genellikle 12 ile 36 ay arasında tamamlanmaktadır. Süreç, malikler arası uzlaşma, belediye izinleri ve yüklenici firmanın performansına bağlı olarak uzayabilir veya kısalabilir.
Yeni yapı tamamlandığında iskan (oturma izni) alınır ve tapular yeniden düzenlenerek maliklere teslim edilir. Tapulardaki yeni bağımsız bölümler, noter onaylı sözleşmelerde belirtilen hak oranlarına göre paylaştırılır. Tapu işlemleri dönüşüm ofisi ve tapu müdürlüğü tarafından koordine edilir.